Mon expérience dans la gestion d’un bien locatif illustre les obstacles à la recharge des véhicules électriques et les moyens de les surmonter.

Promenez-vous dans une zone urbaine dense, comme celle que j’habite à Oakland, et vous rencontrerez des extensions qui serpentent le long du trottoir vers les véhicules. Cela montre la nécessité d’un meilleur accès à une tarification efficace des véhicules. Les locataires sont particulièrement exclus et cela pourrait nuire à l’adoption des véhicules électriques.

Lucas Davis a découvert qu’en Californie, les propriétaires sont trois fois plus susceptibles de posséder un véhicule électrique que les locataires. Même en comparant les propriétaires et les locataires ayant des revenus similaires, les locataires sont beaucoup moins susceptibles de posséder des véhicules électriques. Mon expérience récente en tant que propriétaire terrien essayant de fournir une recharge électrique montre à quel point cet écart sera difficile, mais il suggère également des réponses politiques potentielles.

Une opportunité d’ajouter la recharge des véhicules

Mon conjoint et moi possédons un duplex construit en 1940 que nous louons depuis que notre famille est devenue trop grande pour les unités de deux chambres. Chaque appartement dispose d’une place de parking attribuée dans un garage, ce qui n’est pas disponible pour de nombreux immeubles d’appartements dans les zones urbaines. Nos locataires n’ont pas de véhicules électriques, mais s’ils en avaient, ils devraient payer avec une prise murale commune qui fournit deux à quatre milles de charge par heure. Ce type de prise est plus adapté à un vélo électrique qu’à une voiture électrique.

Nous avons récemment décidé de mettre à niveau le système électrique de notre duplex. Cela nous a amenés à nous demander si le moment n’était pas venu d’ajouter également la recharge des véhicules électriques. Serait-ce un investissement judicieux ?

Aucun de nos locataires ne conduit de véhicule électrique aujourd’hui. Lorsqu’on leur a demandé, l’un d’entre eux a dit qu’il pourrait en obtenir un à l’avenir, mais ce n’est pas certain. Même si ces locataires n’ont pas de véhicule électrique, peut-être que proposer la recharge des VE serait intéressant pour les futurs locataires et nous permettrait de facturer des loyers plus élevés. De plus en plus d’annonces d’appartements dans notre région répertorient la recharge de véhicules électriques comme un service, suggérant que d’autres propriétaires d’immeubles voient une opportunité.

Nous avons également examiné la direction que prend la politique. Le gouverneur de Californie Newsom veut éliminer la vente de véhicules à moteur à combustion interne d’ici 2035, et le gouvernement fédéral prévoit de resserrer les normes d’économie de carburant des véhicules. Nous pourrions préparer notre bâtiment à l’afflux de voitures à recharger.

Cependant, après nos premières conversations avec les électriciens et la compagnie d’électricité locale, les plans ont commencé à s’égarer.

Nous avons également examiné la direction que prend la politique. Le gouverneur de Californie Newsom veut éliminer la vente de véhicules à moteur à combustion interne d’ici 2035, et le gouvernement fédéral prévoit de resserrer les normes d’économie de carburant des véhicules. Nous pourrions préparer notre bâtiment à l’afflux de voitures à recharger.

Cependant, après nos premières conversations avec les électriciens et la compagnie d’électricité locale, les plans ont commencé à s’égarer.

Comment un projet simple devient complexe

La première chose que nous avons apprise était que la taille du panneau électrique de chaque appartement et le service à l’ensemble de la propriété étaient trop petits pour permettre la recharge des véhicules électriques.

Cependant, la mise à jour des panneaux électriques activerait les derniers codes électriques et règles de services publics. Dans notre cas, cela signifierait que les panneaux électriques et les compteurs devraient être déplacés du côté opposé du bâtiment pour être plus accessibles aux travailleurs, surtout en cas d’urgence. Les câbles domestiques doivent être redirigés vers le nouvel emplacement et le service public doit rapprocher son point de connexion du nouvel emplacement du compteur. Les coûts augmentent.

Par conséquent, le service public devrait vérifier si le circuit de distribution de notre rue a la capacité de répondre à notre augmentation. Si ce n’est pas le cas, le service public doit concevoir et mettre en œuvre un projet pour augmenter la capacité du réseau. Il existe un ensemble compliqué de règles où il est possible que nous devions payer pour les mises à niveau du système électrique du quartier. Plus les coûts sont élevés, plus le potentiel de retard est important.

En d’autres termes, nous sommes confrontés à un projet vaste et complexe qui risque de ne pas être rentable pour nous propriétaires.

Peut-être que notre propriété est exceptionnellement exigeante, mais il existe de nombreuses maisons plus anciennes aux États-Unis. Près de la moitié des logements aux États-Unis ont été construits avant 1980, la plupart d’entre eux dans des villes dotées d’infrastructures plus anciennes.

Notre expérience indique plusieurs approches possibles par le gouvernement et les services publics pour mieux motiver les propriétaires, et plus généralement les propriétaires, à investir dans la recharge des véhicules électriques.

Bien sûr, je pourrais suggérer de jeter de l’argent sur le problème en offrant des subventions aux propriétaires. Cependant, les avantages peuvent profiter principalement aux propriétaires à revenu élevé avec des locataires à revenu plus élevé, à la suite du programme d’incitation pour les véhicules électriques, ce qui soulève des problèmes d’équité. Le coût global d’une politique incitative à grande échelle pourrait également être très élevé. Par analogie, Erich Muehlegger et David Rapson ont constaté que les incitations à l’achat de véhicules électriques augmentent l’adoption, mais que le coût global de la transformation de la flotte de véhicules incités est étonnamment élevé. Avant de me précipiter sur la voie des incitations, j’aimerais voir des essais contrôlés randomisés pour déterminer s’il s’agit probablement d’une approche durable.

Mais il peut y avoir d’autres leviers.

L’intégration de propriétés plus anciennes à l’ensemble complet de codes et de normes modernes augmente les coûts du projet. Les gouvernements pourraient autoriser les jours fériés du code du bâtiment pour les mises à niveau basées sur les véhicules électriques. Les services publics et leurs régulateurs pourraient faire de même pour les règles qu’ils administrent. Les propriétés plus anciennes de toute nature, occupées par des propriétaires ou des locataires, en profiteraient.

Peut-être que la coordination entre les services publics, les électriciens et les propriétaires pourrait être améliorée afin de réduire les coûts, les risques et les retards. Aujourd’hui, les services publics effectuent des études ponctuelles chaque fois qu’un propriétaire d’immeuble envisage une mise à niveau. Au lieu de cela, ils pourraient effectuer une analyse proactive de la capacité excédentaire sur les circuits et annoncer la capacité disponible pour les propriétaires sur le circuit. Lorsqu’une nouvelle capacité est ajoutée, ils peuvent en faire la publicité auprès des familles. Ce serait similaire à la façon dont les fournisseurs Internet de ma région ont commercialisé la disponibilité de vitesses Internet plus élevées lors d’améliorations locales. Les propriétaires peuvent être motivés à profiter du processus d’approbation accéléré et de la certitude accrue. Les électriciens peuvent également cibler leur marketing. Une entreprise de services publics pourrait également s’intéresser à une capacité accrue en invitant les propriétaires d’immeubles à s’inscrire tôt, de la même manière que le processus d’ouverture saisonnière utilisé par les sociétés pipelinières avant la construction d’un nouveau pipeline. Cette meilleure coordination profiterait également aux logements occupés par leurs propriétaires et locataires.

En fin de compte, je m’attends à ce que la demande des locataires soit la motivation la plus importante pour les propriétaires. Les véhicules électriques ne représentent encore que 2% du parc de véhicules en Californie satisfait des véhicules électriques, il n’est donc pas surprenant que les propriétaires prennent leur temps. À mesure que les véhicules électriques deviennent plus courants, de plus en plus de propriétaires seront contraints d’investir dans la recharge des véhicules.

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